Его мягкий свет и тихое журчание успокоят нервную542 рубРаздел: План Введение Оценка недвижимости: теоретический аспект Сущность недвижимости Общая характеристика оценки недвижимости Массовая и индивидуальная оценка недвижимости Область применения массовой оценки Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки Этапы массовой оценки Сущность затратного метода оценки недвижимости Сфера применения и ограничения затратного метода Значение затратного метода Недостатки затратного метода оценки недвижимости Этапы оценки недвижимости затратным методом Анализ оценки стоимости недвижимости затратным методом Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости Оценка общего и накопительного износа Заключение Список использованной литературы ВВЕДЕНИЕ С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально- культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге для развития экономики. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью. Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений. Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже. Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже. При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%. 1.2.4. Этапы массовой оценки Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы: . постановка задачи . предварительное обследование и анализ объекта . сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования . построение и калибровка модели . тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки. Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки. 1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает: . идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка; . уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.); . согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения); . согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка. 2. Предварительное обследование и анализ объекта: . Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием) . Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.) . Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц) . Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико- экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений. 2. Значение затратного метода Применение затратного метода необходимо при: . Анализе нового строительства; . Определении варианта использования земли; . Реконструкции зданий; . Оценке для целей налогообложения; . Оценке для страхования; . Оценке последствий стихийных бедствий; . Оценке специальных зданий и сооружений. В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. 3. Недостатки затратного метода оценки недвижимости К недостаткам затратного метода следует отнести следующее: . Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; . Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.; . Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка; . Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом. 4. Этапы оценки недвижимости затратным методом 1) Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией; 2) Определение полной стоимости воспроизводства или замещения; 3) Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего; 4) Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений; 5) Расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды; 6) Общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка. Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом. Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок. Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа: * прогнозирование будущих доходов; * капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов Расчет прогнозируемого Характеристика объектов оценки. 11 1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11 1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12 1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13 1.4 Описание объекта. 14 Вывод. 16 Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17 2.1 Понятие рыночной стоимости . 17 2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17 2.3 Оценка земельного участка. 17 2.4. Определение стоимости нового строительства. 19 2.5 Определение стоимости улучшений. 23 2.6. Оценка величины накопленного износа. 29 2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33 Вывод. 35 Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36 3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36 3.2. Потрясающе красивый пазл «На озере» состоит из 1500 элементов. Пазл создан на основе невероятной картины известного современного1182 рубРаздел:
Такая ваза добавит в интерьер элемент необычности и529 рубРаздел: Светильник-релаксант в виде кружки пива с краном дополнен комнатным мини-фонтаном.
Цвет страз без возможности выбора.244 рубРаздел: Ваза выполнена из стекла в виде девушки в бикини.
Высокое качество исполнения. Идеальный подарок девушке.
раздел: подраздел: Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом
СКАЧАТЬ РЕФЕРАТ Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом Маркетинг, товароведение, реклама Экономика и Финансы рефераты курсовые дипломы контрольные сочинения доклады
Комментариев нет:
Отправить комментарий